「グラニー・フラット」はカリフォルニアの住宅問題を緩和する上で驚くべき役割を果たしている

この記事の以前のバージョンでは、ヘザーミルストーンがニューヨークからロサンゼルスに移住したと誤って記載されていました。彼女はボルチモアから引っ越してきました。また、彼女の付属住戸の風よけブロックがコンクリートであると誤って述べた。それらはテラコッタです。記事は修正されました。

ロサンゼルス — ヘザー・ミルストーンさんがボルチモアからロサンゼルスに引っ越し、家探しを始めたとき、彼女には大きな目標が 1 つありました。それは、収入を補うために不動産の 1 つを貸せるように、もう 1 つ小さな家を建てられるほど大きな庭のある家を作ることでした。。

数ブロック離れたところにあるラリ・グルワルさんと妻のアン・マリーさんも、昨年の夏にこの街に引っ越してきた際、同様の計算をした。彼らは現在、貸し出すために修理中の大きな家の裏にある、小さいながらも居心地の良い家に住んでいます。

ミルストーンとグルワルズは、州全体で広まりつつあるトレンドの一部であり、政策立案者にとっては少々驚いたことに、カリフォルニアの住宅危機、つまり付属住戸への対処において重要な役割を果たす可能性を秘めている。

カリフォルニアにはもっと多くの家が必要ですが、なぜ空き家が放置されているのでしょうか?

スペース不足、環境法、近隣住民の反対などの理由から、同州の主要都市で集合住宅を建設するのは非常に難しい。しかし、ADU（専用の設備と玄関を備えた小さな一戸建て住宅）を建てても、実際には誰も目を留めません。近年起こっているように、何千倍にも膨れ上がり、その構造物は、部分的ではあるが、州の手頃な価格の住宅ニーズに対する重要な解決策のように見え始めています。

カリフォルニア州ビジネス・消費者サービス・住宅長官のルルド・カストロ・ラミレス氏は、「障壁を取り除き、ADUの創設を支援できる能力は、住宅供給を拡大する上で非常に重要な戦略となっている」と述べた。「地域社会がこのアプローチをどのように受け入れているかを見て非常にうれしく思います。ADU の社会的、経済的、そして地域社会の利益を人々が認識できるようになったと思います。」

数字がそれを物語っている。カリフォルニア州では昨年、23,000 件を超える ADU 許可が発行されたが、2017 年には 5,000 件未満であった。この頃は、州の法律や規制の変更のおかげで ADU 許可が本格化し始めた頃だった。同州は現在、地方自治体によるより迅速な許可承認を求めており、都市は少なくとも850平方フィートのADUを許可しなければならないと規定しているが、多くはそれよりも大きい。サクラメントでは他にも多くの法案が審議されており、その中にはフィル・ティン下院議員（民主党）による、不動産所有者が母屋とは別にADUを売却できるようにする法案も含まれる。

ロサンゼルスは昨年、ADU許可件数で他都市を圧倒し、2022年に7,160件のADUを発行したのに対し、次に多いADU総数を誇るサンディエゴの662件と比較した。比較すると、ロサンゼルスで昨年発行された一戸建て住宅の許可はわずか1,387件だった。 LA で発行された ADU 許可の数は、複合ユニット構造物に対して発行された 13,400 件の許可に次いで 2 番目でした。

ADUが普及しつつあるのはカリフォルニア州だけではない。オレゴン州もモンタナ州のいくつかの都市と同様にそれらを受け入れており、ワシントン州は最近、それらの建設を容易にする法律を可決しました。ジョージのメルカタスセンター都市計画プロジェクトディレクターのサリム・ファース氏によると、何らかの形でADUに対処する法律が全国で約40本導入されているが、中にはこの問題の研究を規定するだけの単純なものもあるという。メイソン大学。

ADU には複数の利点があると支持者らは言う。ADU は比較的低価格で賃貸する傾向があり、すでに人口が密集しているが、職場、公共交通機関、学校、その他の設備に近いため望ましい地域に入居できる。ロサンゼルスなどの地方条例は、Airbnb タイプの短期レンタルとしての使用を禁止することを目的としているが、所有者は追加の家賃収入を得るため、または友人、家族、さらには自分の祖母に住居として使用することができ、元の「おばあちゃんのアパート」を思い起こさせる。「あだ名。

専門家らは、たとえADUが誰かの祖母によって占有されていたとしても、それは別の場所に残された空き家であり、同時に大家族が一緒に過ごせることを指摘している。

付属住宅がソリューションを提供します

カリフォルニア大学バークレー校ターナー住宅イノベーションセンターの政策ディレクター、デイビッド・ガルシア氏は「ADUが州内全域に拡大するスピードは本当に驚くべきものである」と語った。「これは、住宅所有者が自分たちの土地をもっと活用したいという、積もり積もった需要を示している」とガルシア氏は述べ、「カリフォルニア州の手頃な価格危機のため、多くのカリフォルニア州民は住宅不安に直面している誰かと個人的につながっている」と付け加え、一部の住宅所有者は住宅不安を抱えていると述べた。助けるために何かをすること。

不動産サイトZillowによると、主に供給不足が原因で、カリフォルニア州で不動産を賃貸したり購入したりする費用は多くの住民にとって法外な額となっており、同州の賃貸費用の中央値は全米の他の地域よりも41％高いという。住宅価格は全国平均の2倍以上です。ホームレスは危機的なレベルにあり、カリフォルニア州では近年、住民がテキサスやフロリダ、その他の物価の安い州に避難するケースが見られるようになった。

LAの住宅問題を軽減するために個人的に貢献したいという願望が、グレワル夫妻の重要な動機となっている。 Lali Grewal は ADU の成功に大きく投資するようになり、クライアントの ADU の建設と建設資金調達を支援するために自分の会社を設立しました。

「アメリカで人々が富を築く方法は不動産によるものだ」とグレワル氏は語った。「全体的なアイデアは、特に貧しい地域にさらに多くの住宅を建設することでした。」

ADU の建設コストは約 30 万ドルかかるため、特に銀行はこのような比較的新しいタイプの構造に対するローンを扱った経験がほとんどないため、多くの住宅所有者にとって資金調達が障壁となる可能性があります。計画段階だけで人々を支援するために最大4万ドルの補助金を交付する1億ドルの州プログラムは数カ月以内に使い果たされ、カリフォルニア州は財政赤字に陥っているため、少なくとも現時点では追加の州援助は期待されていない。

それにもかかわらず、ニューヨーク大学ファーマンセンターの調査によると、ADUは最も裕福な地域ではなく、低所得者から中所得者層の地域に建設されることが多く、比較的仕事へのアクセスが良好な場所に建設されることが多い。

「このことは、ビリヤードハウスや在宅勤務オフィスを建てようとしているのは富裕層ではないことを示唆している」と、この研究の著者であるカリフォルニア大学デービス校ロースクールのクリストファー・エルメンドルフ氏は述べた。「これは、他の方法では簡単に構築できない場所でも、これが実行可能な開発形式であるという理論と一致しています。」

ミルストーンとグレワル一家は、ドジャースタジアムの近く、州間高速道路 5 号線とロサンゼルス川の間に挟まれた地区に住んでいます。正式名称はエリシアンバレーですが、通常はフロッグタウンと呼ばれます。このエリアは近年、大部分が高級化から逃れているが、ロサンゼルス川沿いを自転車で走る自転車客にサービスを提供するカフェがいくつかオープンしている。

ミルストーンにとって、ADU がコミュニティの一員であると感じてもらうことが鍵でした。タイル張りなどの小さな工夫がこの地域のラテン系ルーツを思い起こさせ、カリフォルニア固有の植物や材料が展示されています。 ADU の占有面積は 650 平方フィートと比較的小さいですが、高い天井と彫刻が施されたテラコッタの風よけが、広々とした外観を与え、空気の流れを可能にします。彼女は、2 匹の小さな犬、スティービー・ニックスとリンジー・バッキンガムとそのスペースを共有しています。

ミルストーンさんはまだ所有地にある母屋を貸し出していませんが、満額の賃貸料で売りに出すと、月々約 5,000 ドルは簡単に手に入ると彼女は見積もっています。

ADU は小さな私道といくつかの茂みによって母屋から隔てられており、まるで別の邸宅のように感じられます。「それは理想的だ」とミルストーン氏は語った。

ただし、ADU は最終的にこの分野に大きな変化をもたらす可能性があります。開発業者は最近、約80万ドルで不動産を買い占め、その2倍の価格で販売するようになったが、それはADUを追加した場合に限られる。

「特にフロッグタウン地区では、多くの価値が生まれています。多くの家族が引っ越してきて、『別の収入源を見つけよう』と考えているのです」と開発者のジェシー・ザモラ氏は、近隣で準備中の物件を調査しながら語った。 160万ドルで市場に出されます。「素晴らしいことだと思います。住宅が必要だと思います。」

住宅危機がトレーラーハウスパークを襲う

しかし、長年住んでいる人たちは、賃貸物件として ADU を取得するのは簡単なことではないと指摘しています。

グローブ・パシュリー氏は約 5 年前、ちょうど現在の ADU の波が高まり始めていた頃、州が定めた最大サイズである 1,200 平方フィートの ADU を建設しました。彼の所有地は川に隣接しており、在来植物とスペースを共有してニワトリとアヒルを飼っています。

パシュリーさんは、ADU はうまくいっていると語った。過去 4 年間で 2 人のテナントがいるが、賃借人や LA の物価の高さに同情しているため、家賃を減額したと述べた。しかし、彼は自分が負った責任は認識しており、他の人もそうなることを願っています。

「フロッグタウン中の物件にはADUが設置されているのを見かけます」とパシュリー氏は語った。「あなたは隣人であり家主なので、この道を進むのは約束です。」